未登記の建物は解体できる？注意点や流れを解説！

未登記の建物は解体できる？注意点や流れを解説！

---

未登記の建物とは？

未登記の建物とは、法務局が管理する登記簿に記録がない建物のことを指します。登記簿には通常、「土地・建物の情報」「所有者の情報」「権利関係の情報」などが記載されていますが、これがない未登記の建物には以下のような問題が発生します。

未登記の主な理由

• 家を建てる際に現金一括で支払い、登記手続きを怠った。
• 増改築部分の登記を忘れていた。
• 相続や贈与後に所有者変更の登記をしていない。

未登記の建物の問題点

• 抵当権の設定ができないため、金融機関から融資を受ける際の担保にできない。
• 売買や譲渡が難しい。
• 相続や権利関係でのトラブルが発生しやすい。

---

未登記の建物を解体する際の注意点

未登記の建物を解体する際には、次のような注意が必要です。

1. 所有者の確認

未登記の建物でも、必ず所有者が存在します。所有者の許可なく解体を行うと、建造物損壊罪（5年以下の懲役）が問われる可能性があります。また、損害賠償を請求される恐れもあります。

確認方法:

• 法務局で「登記事項証明書」を取得する
  未登記の場合でも土地情報は登記されている可能性があります。土地の所有者を調べることで、建物の所有者の手がかりになります。
• 固定資産税の納税通知書を確認する
  毎年4～5月頃に自治体から送られる納税通知書に、建物の所有者として記載されている場合があります。

2. 親族や周囲への確認

建物が相続されたものの場合、親族間でのトラブルを防ぐために事前に同意を得ておきましょう。親族が集まる機会を利用して、解体について合意を取り付けることが重要です。

---

未登記の建物を解体する際の流れ

未登記の建物を解体する場合、以下の手順に従うとスムーズです。

1. 登記情報の確認

法務局や自治体で、未登記の建物に関連する情報を確認します。また、親族や近隣住民に聞き取りを行い、建物の所有権に関する合意を得ておきましょう。

2. 解体工事業者に見積もりを依頼

信頼できる解体工事業者を選び、見積もりを依頼します。見積もり依頼は解体希望日の3か月前から始めるのが理想です。

• 見積もりのチェックポイント:
  • 内訳が詳細に記載されているか。
  • 追加費用が発生した場合の取り扱いが明記されているか。

3. 契約書の締結

契約書には次のようなポイントが記載されているか確認しましょう。

• 支払い方法（前払金・分割払いの可否）
• 工期の延長や中断時の対応
• 第三者とのトラブル時の損害賠償責任
• 工事完了後の土地引き渡し時期

4. 近隣住民への挨拶

解体工事の7～10日前に近隣住民へ挨拶を行います。挨拶状と粗品（500～1,000円程度）を用意し、誠意を伝えることで工事がスムーズに進みます。

5. 解体工事の実施

解体工事は以下の手順で行われます。

1. 足場設置・養生組み立て
2. アスベスト除去（必要に応じて）
3. 建物内部の撤去
4. 重機を使用した解体
5. 基礎部分の撤去
6. 廃棄物の運搬・処分
7. 整地と清掃

作業期間は一般的に2週間程度です。

6. 家屋滅失届の提出

解体後、市区町村役場に家屋滅失届を提出します。この手続きにより、解体した建物に対する固定資産税が課税されなくなります。

7. 土地の登記手続き

司法書士や土地家屋調査士に依頼し、土地の登記手続きを行います。登記費用は「土地の価格×1.5%」が目安です。

---

建物を解体した後に登記すべき理由

建物解体後に登記手続きを行わない場合、以下のリスクがあります。

1. 所有権の証明ができない
   土地の所有者であることを法的に証明するために登記が必要です。

2. 土地の売却が困難になる
   未登記の土地は所有権移転ができないため、買主が住宅ローンを利用できません。

3. 融資が受けられない
   土地に新たな建物を建てる際、未登記では住宅ローンを組むことができません。

4. 罰則が課せられる
   2021年から相続不動産の登記が義務化され、3年以内に手続きをしない場合、10万円以下の罰金が科されます。

---

未登記の建物解体に関するよくある質問

Q. 未登記の建物を解体する際の業者の選び方は？

所有者の確認や行政手続きについてサポート力のある業者を選びましょう。また、口コミや評判を参考に、信頼できる業者を見つけることが大切です。

Q. 未登記の建物解体で利用できる補助金は？

自治体によって異なりますが、以下のような補助金がある場合があります。

• 老朽危険家屋解体撤去補助金
• 木造住宅解体工事費補助事業

詳しくはお住まいの市区町村の公式サイトをご確認ください。