空き家を相続する前に確認すべき5つのこと｜トラブルを防ぎスムーズな相続を

空き家の増加が社会問題となっている日本では、その多くが相続によるものと言われています。親から受け継ぐ家は大切な財産ですが、使い道がなければ負担になることも…。
「相続したはいいけど、どうすればいいかわからない」「手間や費用がかかると聞いて不安」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、空き家を相続する際に発生するデメリットや、相続前に確認すべき重要なポイントを5つ解説します。ぜひ参考にしてください。

空き家を相続する前に確認すべき5つのこと｜トラブルを防ぎスムーズな相続を

空き家を相続するデメリット

空き家を相続する際には、以下のようなデメリットが発生する可能性があります。

1. 相続税や登録免許税がかかる

空き家も財産の一部として相続税の対象になります。特に誰も住んでいない空き家の場合、「小規模宅地等の特例」（相続税評価額を80％減額する特例）が適用されないため、相続税が重くのしかかるケースも。
さらに、相続登記には「登録免許税」が必要で、これは空き家の固定資産税評価額の0.4％です。評価額が高い物件だと、相当な負担になり得ます。

2. 固定資産税が毎年発生

相続後に空き家を所有する限り、固定資産税を支払う義務があります。誰も住んでいない空き家でも一般の住宅と同じ計算で税額が算定されるため、長期間所有するほど負担が増加します。

さらに、2023年の「空き家対策特別措置法」の改正案により、特定の条件を満たす空き家の税金が3～6倍になる可能性も示唆されています。この改正が実施されると、さらに大きな負担となるでしょう。

3. 管理に手間と費用がかかる

空き家は放置しておくと劣化が進み、倒壊や不法占拠のリスクが高まります。そのため、定期的な管理が必要です。
例えば、空気の入れ替えや通水、庭の草むしりなどを行う必要がありますが、遠方に住んでいる場合は現実的に難しいですよね。管理を業者に委託する場合でも、毎月5,000～10,000円程度の費用が発生します。

また、10年に一度は外壁や屋根のメンテナンスを行う必要があり、これだけで100万円以上の費用がかかるケースもあります。

4. 解体費用が発生する

空き家を放置せずに解体しようと考えても、その費用が大きな負担になることがあります。
一般的に、空き家の解体には100万円以上の費用がかかりますが、建物の規模や立地条件によってはさらに高額になることも。特に老朽化が進んだ家では、安全面の配慮が必要となり、費用が増える可能性があります。

5. 倒壊や不法占拠などのリスク

空き家を放置すると、周囲に被害を与えるリスクがあります。例えば、老朽化による倒壊で近隣の建物に損害を与えた場合、賠償金を支払う責任が発生します。また、不法占拠やゴミの不法投棄など、犯罪に利用されることもあります。
空き家対策特別措置法では、適切に管理されていない「特定空家」に認定されると、固定資産税の軽減措置が取り消され、税負担が増加します。

空き家の相続前に確認すべき5つのこと

空き家を相続する前に、以下のポイントを確認しておきましょう。

1. 誰が相続するのか

まず、空き家を誰が相続するのかを家族で話し合いましょう。相続人は法律で順位が決まっていますが、遺言書があればそちらが優先されます。
複数の相続人で共有名義にする方法もありますが、売却や活用の際に全員の同意が必要となり、トラブルの原因になることがあります。

相続人が一人で管理するのが理想的ですが、その場合でも後々の活用方法や費用負担についても話し合っておくと安心です。

2. どれくらいの費用がかかるのか

相続時に発生する税金や登記費用、相続後の固定資産税や管理費用を事前に確認しておくことが大切です。
たとえば、空き家の評価額がわかれば、相続税や登録免許税の目安を計算することができます。加えて、維持管理や解体にかかる費用も見積もりを取っておくとよいでしょう。

3. 空き家以外にどんな財産・負債があるか

相続対象となるのは空き家だけではありません。預金や証券、自動車などの財産に加え、住宅ローンなどの借入金も相続の対象となります。
負債が財産を上回る場合、相続することでマイナスになる可能性があるため、全体の状況をしっかり確認することが重要です。

4. 資産価値や需要があるか

空き家の資産価値や需要があるかも重要なポイントです。資産価値が高ければ売却して利益を得ることも可能ですが、評価額が高いほど税金の負担も大きくなります。

また、賃貸需要が高いエリアであれば、リフォームして貸し出すことも検討できます。ただし、需要が少ない地域では売却や賃貸が難しく、負担ばかり増える可能性があるため注意が必要です。

5. 優遇措置を活用できるか

相続時や相続後に発生する税金を軽減するために、次のような優遇措置を確認しておきましょう。

• 空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
  要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円まで控除が可能。対象となる条件には、亡くなった方が一人暮らしだったことや、空き家が一定の耐震基準を満たしていることなどがあります。

• 小規模宅地等の特例
  相続する土地の相続税評価額を80％減額できる制度。適用には「相続直前まで同居していた」などの条件があるため、事前に確認が必要です。

空き家の相続放棄は有効か？

空き家の資産価値が低く、相続による負担が大きい場合、相続放棄を検討する方もいるでしょう。
相続放棄をすると空き家の所有権や納税義務はなくなりますが、管理義務が残るケースがあります。例えば、相続人が全員相続放棄をした場合、管理責任は家庭裁判所が選任する「財産管理人」に引き継がれるまで残ります。

また、管理不足による倒壊で第三者に損害を与えた場合、賠償責任を問われる可能性もあるため、慎重に判断する必要があります。