LINEで放置された住宅のリスクと解決法：空き家管理のポイント
皆様こんにちは！
東京都 江戸川区 葛飾区 江東区を中心に解体工事をさせていただいています。東京エース解体です！
東京の物件で解体工事をしたいと考えられている皆様。
田舎の空き家を相続したり、所有している空き家をどう活用すればいいのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
空き家は所有しているだけで税金がかかり、放置するとさまざまなリスクが生じます。
この記事では、田舎の空き家の具体的な活用方法と、放置することによるリスクについて詳しく解説します。
Contents
放置された住宅のリスクと解決法：空き家管理のポイント
親や祖父母から相続した住宅が放置され、倒壊の恐れがある空き家が社会問題となっています。
これに対して、政府は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し、危険性が高く景観を損ねる空き家への取り締まりを強化しています。では、空き家問題の詳細とその対策について詳しく見ていきましょう。
空き家の定義と判定基準
相続した住宅が空き家に該当するかどうか、判断が難しい場合もあります。知らない間に空き家と認定されないためにも、空き家の定義や判断基準を理解することが大切です。
空き家の定義
国土交通省は「1年以上誰も住んでいない、もしくは使用されていない建物」を空き家（あきや）と定義しています。
以下の項目をもとに建物が使用されているかどうかを判断します。
- 建物の用途
- 人の出入りの有無
- 電気・ガス・水道の使用状況
- 住宅の登記記録の内容
- 所有者の住民票の内容
- 適切な管理の有無
- 所有者の主張
これらの項目から1年以上使用されていないと判断された建物が「空き家」に指定されます。
ただし、集合住宅では全ての部屋が空室にならない限り、空き家に指定されません。
空き家所有のリスク
空き家を所有し続けることには様々なリスクが潜んでいます。
以下のリスクを理解して、適切な対策を講じましょう。
①近隣トラブルの原因
管理されていない建物は劣化が早く、倒壊のリスクが高まります。
倒壊した場合、近隣の家屋に損傷を与える可能性があります。
また、空き家には害虫や害獣が繁殖しやすく、近隣住民からの苦情の原因となることも多いです。
②犯罪に利用される可能性
空き家は、不審者の隠れ場所や不法投棄、放火などの犯罪に利用される危険性があります。
実際に、2018年4月に愛媛県の刑務所から逃げ出した受刑者が広島県の空き家に不法侵入した事件もありました。
③維持費用がかかる
住んでいない、もしくは使っていない空き家でも維持費用がかかります。
不動産の所有者は固定資産税を納税する必要がありますし、建物の修繕や庭の整備、ごみ処分などにも費用がかかります。
特定空き家所有のリスク
特定空き家の定義
特定空き家とは、「空家等対策特別措置法」に基づいて、行政から指導・勧告を受ける可能性がある空き家のことです。
特定空き家に指定されると、固定資産税や都市計画税の優遇措置が解除され、経済的負担が増加します。
また、行政からの改善命令を無視した場合、最終的には行政代執行（行政が代わりに処分し、その費用を所有者に請求する措置）に至る可能性もあります。
特定空き家には、一般的な空き家のリスクに加えて、以下のようなリスクがあります。
自治体からの指導・命令
特定空き家の所有者は、自治体から建物の適切な管理を促す指導を受け、従わない場合は過料が科される可能性があります。
最悪の場合、行政代執行が行われます。
特定空き家に指定され行政代執行が行われると、かかった補修や解体の費用を全額負担する必要があります。
また、「住宅用地の特例措置」の対象外となり、固定資産税の負担が増えます。
空き家リスクを解決する対策
空き家のリスクを回避するためには、適切な対策が必要です。ここでは、4つの具体的な対策を紹介します。
①そのまま売却する
空き家を手放す最も一般的な方法は「そのまま売却すること」です。
空き家を解体する必要がないため、出費を抑えられ、すぐに売却活動を始められます。
②解体して更地にする
空き家を解体して更地で売却する方法です。
解体費用がかかりますが、空き家が残っている状態より買主が見つかりやすくなります。
③リフォームして活用する
空き家をリフォームして賃貸やシェアハウス、民泊として活用する方法です。
家賃収入や宿泊費を得られるため、継続的な収益が期待できます。
④譲渡する
親族や近隣住民、自治体に譲渡する方法もあります。
無償譲渡の場合、贈与契約書の作成や所有権移転登記の手続きが必要です。
空き家の正しい管理方法
すぐに空き家を手放すのが難しい場合は、以下の管理を実施して、空き家の老朽化や景観・衛生面の悪化を防ぎましょう。
- 定期的に換気を行う
- 建物の状態確認
- 敷地内や室内の清掃
管理が難しい場合は業者へ依頼するのが安全です。
最後に
田舎の空き家を放置すると、特定空き家に指定される、近隣住民に迷惑をかけるなどのデメリットがあります。
適切な活用方法を検討し、専門家に相談しながら有効活用を目指しましょう。
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